Що варто знати про сучасне будівництво багатоповерхівок
Купівля квартири в новобудові – це завжди хвилювання. Особливо коли не розумієш, як взагалі будують будинки і на що звертати увагу. Забудовник в м. Полтава ТОВ «БМК «АТЛАНТ» вже багато років працює на ринку і знає всі тонкощі цього процесу та активно продовжує будівництво нових житлових комплексів, тому варто розібратися, як же все це працює.
Будівництво багатоповерхівки – це не просто викладання цегли одна на одну. Це складний процес, який починається задовго до того, як екскаватор виїжджає на майданчик. Спочатку обирають земельну ділянку. Потім роблять геологічні дослідження – перевіряють, який ґрунт, чи немає підземних вод близько до поверхні. Від цього залежить, який фундамент робити.
А знаєте, скільки документів потрібно зібрати перед початком будівництва? Близько 50–70 різних дозволів і погоджень. Це і містобудівні умови, і технічні умови на підключення до мереж, і дозвіл на будівництво. Кожен документ – це тижні або місяці очікування.
Коли всі папери готові, починають копати котлован. Глибина залежить від типу будинку і ґрунту. Для 9-поверхівки в Полтаві зазвичай копають на 2–4 метри. Для 16-поверхового будинку – вже на 4–8 метрів. Потім заливають фундамент. Це основа всього будинку, тому на бетоні не економлять.
Далі починають зводити каркас. Сьогодні в Полтаві найчастіше будують монолітно-каркасні будинки. Що це означає? Спочатку роблять арматурний каркас, потім встановлюють опалубку (такі форми для бетону) і заливають бетон. Один поверх зводять приблизно за 5–7 днів. Тобто 9-поверховий будинок тільки по каркасу будують близько 2–3 місяців.
Квартира від забудовника – на що звертати увагу при виборі
Коли обираєте квартиру в новобудові, важливо не тільки дивитися на красиві картинки в рекламі. Квартира від забудовника Полтава – це інвестиція на роки, тому підходити до вибору треба серйозно.
Перше, що радять перевірити – це документи на землю і дозвіл на будівництво. Ці документи мають бути у вільному доступі. Якщо забудовник їх не показує – це привід задуматися. Також варто подивитися, чи є забудовник в реєстрі Державної архітектурно-будівельної інспекції. Там можна перевірити всі дозволи і навіть побачити, чи не було порушень під час будівництва.
А тепер про саму квартиру. Ось на що дивляться досвідчені покупці:
- Планування і площа. Зверніть увагу не тільки на загальну площу, а й на житлову. Буває, що квартира 65 квадратів, а житлова площа всього 30. Решта – це коридори і кухня. Також дивіться на форму кімнат. Квадратні кімнати зручніші за видовжені.
- Поверх. Перший поверх дешевший, але там можуть заглядати в вікна. Останній – може бути спекотно влітку під дахом. Оптимально – середні поверхи, з 3 по 7 в 9-поверхівці.
- Розташування квартири в будинку. Кутові квартири холодніші, але в них більше вікон і краще освітлення. Квартири біля ліфта можуть бути шумними. А от квартири в центрі секції зазвичай тепліші і тихіші.
Орієнтовна різниця в ціні залежно від поверху (на прикладі 9-поверхового будинку):
| Поверх | Різниця в ціні порівняно з 5 поверхом |
| 1 поверх | −10–15% |
| 2 поверх | −5–7% |
| 3–4 поверх | −2–3% |
| 5–6 поверх | базова ціна |
| 7–8 поверх | +1–2% |
| 9 поверх | −5–10% |
Як будують сучасні житлові комплекси
Сучасний житловий комплекс – це не просто кілька будинків поруч. Це ціла інфраструктура для комфортного життя. В Полтаві зараз будують комплекси, де продумано все: від дитячих майданчиків до паркувальних місць.
Спочатку розробляють генеральний план. На папері малюють, де будуть будинки, де дороги, де дитячі майданчики. Розраховують, скільки потрібно паркувальних місць. За нормами – 0,8–1 місце на квартиру залежно від району, але часто роблять більше, бо в багатьох сім’ях по дві машини.
Будівництво починають з прокладання комунікацій. Це все те, що буде під землею – труби водопостачання, каналізації, електричні кабелі. Кстати, знаєте скільки кабелю йде на один житловий комплекс? На комплекс з 5 будинків по 100 квартир кожен – близько 50–70 кілометрів різних кабелів!
Потім починають будувати самі будинки. Зазвичай не всі одразу, а по черзі. Поки будують другий будинок, в першому вже роблять внутрішнє оздоблення. Це дозволяє людям раніше заселитися і забудовнику швидше повернути вкладені гроші.
Паралельно з будинками роблять благоустрій території. Асфальтують дороги, встановлюють освітлення, саджають дерева. На один гектар території житлового комплексу має бути мінімум 6 квадратних метрів зелених зон на одного мешканця.
А от що цікаво – сучасні забудовники думають не тільки про квартири. Вони планують громадські простори. Це можуть бути коворкінги для тих, хто працює вдома. Або спортивні зали прямо в будинку. Або навіть міні-кінотеатри для мешканців.
Технології, які використовують полтавські забудовники
Будівельні технології не стоять на місці. Те, що було нормою 20 років тому, сьогодні вже застаріло. Полтавські забудовники, які продовжують активне будівництво, використовують сучасні матеріали і методи.
Наприклад, для утеплення фасадів зараз використовують мінеральну вату або пінопласт товщиною 10–15 сантиметрів. Це дозволяє економити на опаленні до 30–50%. А для шумоізоляції між квартирами роблять подвійні стіни з прошарком звукоізоляційного матеріалу.
Вікна ставлять мінімум двокамерні, а то й трикамерні. Різниця в теплозбереженні між однокамерним і двокамерним склопакетом – близько 30%. А між двокамерним і трикамерним – ще 10–15%.
Сучасні ліфти їздять зі швидкістю 1,0–1,6 метра за секунду в звичайних будинках і до 2,5 м/с в класі комфорт+. Це означає, що на 9 поверх ви піднімаєтеся за 15–25 секунд. А ще вони тихіші – рівень шуму не перевищує 40 децибел вдень і 30 вночі. Для порівняння – це як тиха розмова.
В нових будинках роблять індивідуальне опалення або встановлюють лічильники тепла. Мешканці самі регулюють температуру в квартирі і платять тільки за спожите тепло. Економія порівняно з центральним опаленням – до 30–40% взимку.
Що запитати у забудовника перед покупкою
Коли приходите в офіс продажів, не соромтеся ставити питання. Чим більше дізнаєтеся зараз, тим менше сюрпризів буде потім.
Обов’язково запитайте про терміни здачі будинку. Але не просто коли планують здати, а який зараз стан будівництва. Якщо кажуть, що здача через рік, а фундамент ще не залитий – терміни точно зсунуться.
Дізнайтеся, яке внутрішнє оздоблення. Деякі забудовники здають квартири з повним ремонтом, інші – тільки зі стяжкою і штукатуркою. Від цього залежить, скільки ще грошей знадобиться на ремонт.
Запитайте про управляючу компанію. Хто буде обслуговувати будинок після здачі? Скільки коштуватиме обслуговування? В Полтаві це зазвичай 15–25 гривень за квадратний метр.
І головне – запитайте про гарантії. На що дає гарантію забудовник і на який термін? За законом на конструктивні елементи будинку та інженерні мережі гарантія 10 років. На оздоблювальні роботи – мінімум 1 рік.
Варто також поцікавитися, чи можна подивитися вже збудовані об’єкти цього забудовника. Якщо компанія працює давно і добре, вона з радістю покаже свої попередні проекти. Можна навіть поспілкуватися з мешканцями і запитати їх думку.
Фінансові питання: як не помилитися з розрахунками
Купівля квартири – це не тільки перший внесок. Треба розуміти всі витрати, які на вас чекають.
- Сама квартира. Ціна зазвичай вказується за квадратний метр. В Полтаві зараз це від 27 до 55 тисяч гривень залежно від району і класу житла. Двокімнатна квартира 60–70 квадратів обійдеться від 2 до 2,5 мільйонів гривень.
- Оформлення документів. Це ще близько 3–4% від вартості квартири. Сюди входить державне мито, послуги нотаріуса, виготовлення технічного паспорта.
- Ремонт. Навіть якщо квартира з ремонтом від забудовника, щось все одно захочеться переробити. Мінімальний косметичний ремонт — це 1,5–3 тисячі гривень за квадрат. Повний ремонт з нуля — від 10–15 тисяч за квадрат з матеріалами.
- Меблі та техніка. На обстановку двокімнатної квартири піде мінімум 150–250 тисяч гривень. І це без дизайнерських меблів, звичайний середній сегмент.
Якщо берете квартиру в розстрочку від забудовника, уважно читайте умови. Яка ставка? Чи є прихована комісія? Чи можна достроково погасити без штрафів? Деякі забудовники дають розстрочку під 0%, але тільки до здачі будинку. Потім починають нараховувати відсотки.
До речі, знаєте як змінюється ціна квартири під час будівництва? На етапі котловану квартира коштує 100%. Коли збудували каркас – вже 110–115%. Перед здачею – 120–125%. Тому вигідніше купувати на початкових етапах. Але й ризиків більше.
А ще враховуйте щомісячні витрати після заселення. Комунальні послуги на двокімнатну квартиру – це 2,5–4 тисячі гривень залежно від сезону. Обслуговування будинку – ще 1000–1500 гривень. Інтернет і телебачення – 300–500 гривень.
Купівля квартири в новобудові – це завжди крок у майбутнє. Полтавські забудовники продовжують активно розвивати місто, будують нові комфортні житлові комплекси. Головне – підійти до вибору з розумом, все перевірити і не боятися ставити питання. Адже це ваш майбутній дім, і він має бути саме таким, як ви мріяли.
